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Propriété et Droit Musulman

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Propriété et Droit Musulman

Approche simplifiée du statut juridique du bien immobilier selon la Loi Coranique

Certains détails juridiques de cet article ont été sacrifiés à la compréhension générale.

Du terrain vierge au "hyazat"

Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une période ininterrompue de 15 ans sur un terrain, construit ou non, bénéficie d'un droit d'usage appelé "hyazat".

La "hadoul"

Ce droit d'usage peut être officialisé grâce à la "hadoul" (ou encore "adoul", pluriel du nom "adil", le "sage"). Le bénéficiaire demande la législation devant deux notaires coraniques. 12 témoins - si le bénéficiaire est une femme, 24 témoins - doivent attester la "hyazat" devant les notaires. Un acte écrit est établi qui comporte:

  • l'état civil du demandeur,
  • la période d'occupation dépassant 15 ans,
  • la désignation du bien selon des bornes naturelles,
  • la liste des témoins,
  • les signatures ou empreintes.

    De la "hadoul" à la "melkia"

    Il s'agit d'un acte de propriété basé sur la "hadoul", mais plus précis et tenant compte des droits des tiers. On décrit le terrain et fournit une première esquisse. Il ne s'agit pas d'un arpentage métré mais d'un descriptif relativement précis reprenant des points de répère naturels.

    La "hadoul" et la description du terrain sont rendus publics afin de connaître d'éventuels droits de tiers ou d'oppositions:

  • Les responsables territoriaux (le "schir" et le "kaïd") cherchent des renseignements sur des ayant droits éventuels (héritiers, créanciers, voisins...).

  • Le projet est affiché dans les lieux publics et notamment dans les souks communaux des alentours de la propriété.

    Des éventuelles oppositions sont prises en compte et traitées. Après ce procédé qui peut durer plusieurs mois, la "melkia" est établie. Elle est parfaitement valable juridiquement.

    Cependant, l'Etat marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers "titrés", inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la ficalité immobilière (taxes foncières).

    De la "melkia" au "titre foncier"

    Les étapes sont :

  • la réquisition du numéro d'immatriculation

  • le bornage officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier

  • la publicité officielle du projet d'inscription dans la conservation foncière de l'immeuble et dans le journal officiel

  • la réception et le traitement des oppositions

  • l'inscription au livre foncier

  • la délivrance du titre de propriété (voir prochains chapitres).

    Le bien titré bénéficie d'une plus-value par rapport à un bien comparable non-titré, surtout par rapport à la compréhension et la mentalité d'un acquéreur européen. Cependant une "melkia" procure déjà un bon niveau de sécurité foncière et paraît incontournable dans environs 50% du stock foncier à Marrakech et 80% à 90% du stock foncier à Essaouira et ses alentours.

    On constate une volonté politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorités publiques favorisent et encouragent la procédure, notamment en imposant des délais courts aux fonctionnaires chargés des formalités et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement à disposer d'une fiscalité foncière mieux maîtrisée et donc plus onéreuse pour le propriétaire.

    Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc préfère hypothéquer un bien titré.

    La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913 que vous pouvez consulter dans les prochains chapitres.





  • 16/09/2007
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